Lo que en realidad pasa si cambias la fachada de tu vivienda en conjuntos residenciales

Cuando se trata de vivir en conjuntos residenciales o edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, cualquier cambio que se desee hacer en la fachada de una vivienda debe seguir estrictamente lo estipulado por la Ley 675 de 2001.

Este marco normativo regula el uso, mantenimiento y modificación de los bienes comunes esenciales, entre los que se incluyen las fachadas, las estructuras y los techos, entre otros.

De acuerdo con la ley, las fachadas forman parte de los llamados bienes comunes esenciales, aquellos indispensables para la estabilidad, conservación y seguridad del edificio, así como para el disfrute de los bienes privados. Estas áreas incluyen elementos como las estructuras, los cimientos, las circulaciones esenciales, las instalaciones de servicios públicos básicos y las cubiertas.

Esto significa que cualquier alteración en la fachada no solo afecta a la propiedad individual, sino también a la estética, el valor y la seguridad del conjunto en su totalidad.

Requisitos para modificar una fachada

Para realizar cambios en la fachada de una vivienda, es necesario cumplir con dos requisitos fundamentales:

1. Licencia ante curadurías urbanas: Cualquier intervención, como modificar el tamaño de una ventana o instalar una nueva estructura, requiere de la autorización de una curaduría urbana.
2. Aprobación de la asamblea de copropietarios: Si se trata de un conjunto residencial, la asamblea debe aprobar previamente las modificaciones. Esto aplica incluso para cambios aparentemente simples, como pintar de otro color o agregar ventanas al balcón.

La normativa establece que para que la asamblea general apruebe estas modificaciones, debe contar con la participación de más de la mitad de los propietarios, lo que equivale a la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad. Por ejemplo, en un edificio con 50 apartamentos, serían necesarios al menos 26 votos a favor.

Foto: Google Maps

Modificar una fachada sin la debida autorización puede desvalorizar no solo el inmueble intervenido, sino también el de los demás copropietarios. Esto ocurre porque la uniformidad y el diseño original de las fachadas son elementos clave en la percepción de valor y estética del edificio.

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Aunque los patios de los apartamentos del primer piso suelen estar designados como áreas privadas, estos también forman parte de la fachada. En varios casos, propietarios han realizado ampliaciones sin autorización ni licencias, lo que ha generado problemas legales y conflictos entre vecinos.

Algunos abogados argumentan que incluso los actuales propietarios de inmuebles intervenidos son responsables de las irregularidades, aunque no hayan sido quienes realizaron las obras. Esto podría implicar la restitución de la construcción original, a pesar de que hayan pasado más de 12 años desde que se ejecutaron las modificaciones.

Para resolver este tipo de irregularidades, los copropietarios pueden recurrir a las autoridades competentes o interponer acciones legales, aunque deben considerar factores como el tiempo transcurrido y las normativas locales.

En casos extremos, podría ordenarse la demolición de las obras no autorizadas, lo que abre la posibilidad de demandas contra el edificio o los vendedores originales.

Respetar las normas sobre modificaciones en conjuntos residenciales no solo protege el valor de las propiedades, sino que también garantiza la convivencia y el cumplimiento de la ley.

Antes de realizar cualquier cambio en la fachada de tu vivienda, consulta con la administración, verifica los requisitos legales y busca la aprobación de la asamblea general.

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