¿Residentes de conjuntos residenciales deben pagar más por antejardín, patio o terraza?

En un cambio normativo que ha generado gran debate, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha determinado que el uso de zonas comunes en conjuntos residenciales deberá ser gravado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Esta medida, que hasta ahora solo aplicaba a propiedades comerciales o mixtas, afectará a los residentes de múltiples complejos habitacionales. Según Harold Ardila, gerente de Harold Ardila Soluciones, el cobro de IVA recae sobre áreas como salones sociales, piscinas, canchas de squash y parqueaderos comunales.

El fundamento de la DIAN para aplicar esta medida se encuentra en el artículo 462 del Estatuto Tributario, el cual establece que el arrendamiento de estos espacios se considera una actividad económica que genera ingresos, lo que lo convierte en un hecho gravable.

Según la entidad, los ingresos obtenidos por el uso de estos espacios no se limitan al mantenimiento, sino que son parte de una explotación comercial. Por ello, se justifica la obligación tributaria.

En conversación con Camila Zuluaga en el programa Mañanas Blu 10:00 A.M., Ardila expresó su desacuerdo con la medida, argumentando que estos espacios no generan ganancias para los conjuntos residenciales, sino que forman parte de los gastos comunes destinados a la conservación y uso de las áreas sociales.

Nuevo impuesto de la DIAN a conjuntos residenciales, ¿cómo afecta a residentes?

Los residentes deberán asumir este nuevo cobro adicional en sus cuotas mensuales de administración. Además del valor habitual que destinan al mantenimiento y gestión de las zonas comunes, deberán ahora cubrir el IVA sobre el uso de espacios como las piscinas o los parqueaderos destinados a los visitantes.

Desde agosto de 2024, los conjuntos residenciales han comenzado a recibir notificaciones de la DIAN informando sobre esta nueva obligación tributaria.

Los administradores de estos complejos deben actualizar su Registro Único Tributario (RUT) y adoptar la facturación electrónica para cumplir con la disposición. El incumplimiento podría llevar a sanciones por parte de la DIAN, que ya ha comenzado a realizar visitas de inspección para verificar el cumplimiento de esta normativa.

El gobierno sostiene que los ingresos generados por estos espacios, aunque destinados al mantenimiento y no al lucro directo de los propietarios, son suficientes para justificar el cobro del IVA.

Sin embargo, hay quienes argumentan que esta medida representa una sobrecarga financiera para los residentes, quienes ya enfrentan el costo de la administración de estos espacios.

Posibles sanciones para los conjuntos residenciales

La DIAN ha dejado en claro que, si los administradores de los conjuntos residenciales no cumplen con la obligación de facturar el IVA por el uso de estas zonas comunes, podrían enfrentar sanciones. La entidad está enviando comunicados a las administraciones para asegurar que actualicen sus registros fiscales y comiencen a cumplir con las normativas correspondientes.

Si se detecta que se está recibiendo ingresos provenientes de la explotación de estos espacios sin cumplir con las exigencias fiscales, la DIAN podría imponer sanciones económicas y exigir ajustes en la facturación. De no cumplir, las visitas de funcionarios de la DIAN se harán más frecuentes para asegurar el cumplimiento adecuado de las leyes fiscales.

¿Es posible evitar el IVA en algunos casos?

Para aquellos conjuntos residenciales que consideren que sus actividades no deben ser gravadas, existe la posibilidad de solicitar una exención del IVA. Sin embargo, para que esta solicitud sea aceptada, la administración del conjunto debe demostrar que el cobro por el uso de estas áreas no representa una explotación comercial, sino una mera operación de mantenimiento.

El artículo 462 del Estatuto Tributario, junto con el Concepto Unificado 001 de 2003, deja claro que la aplicación del IVA no depende del usuario del espacio, sino de la naturaleza de la actividad. Es decir, si los parqueaderos o salones sociales son utilizados con fines comerciales, deben estar sujetos al impuesto.

Ante este cambio, los administradores de conjuntos residenciales deben actuar con rapidez para ajustar sus prácticas a las nuevas exigencias de la DIAN. La actualización del RUT y la adopción de la facturación electrónica son pasos fundamentales para evitar sanciones.

Además, se recomienda que los propietarios y administradores busquen asesoría contable para interpretar adecuadamente la normativa y cumplir con los requisitos legales.

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