¿Administración o propietario? Quien responde si se inunda la casa en conjunto residencial

En Colombia, la responsabilidad ante situaciones como una inundación en una propiedad ubicada en un conjunto residencial puede generar confusión entre propietarios y administradores. Conocer la normatividad vigente en 2024 y los derechos y deberes de cada parte permite entender mejor quién debe asumir los costos y responder ante estos eventos.

La Ley 675 de 2001 establece la regulación de la propiedad horizontal en Colombia y define los derechos y responsabilidades tanto de la administración del conjunto como de los propietarios. Esta ley es clave para determinar las obligaciones y la responsabilidad en casos de daños o incidentes dentro de la propiedad, como una inundación.

¿A quién corresponde la responsabilidad por un inmueble inundado?

Existen varios factores que determinan quién debe responder por una inundación en una propiedad horizontal:

1. Origen del problema: El primer punto a evaluar es si la inundación se originó en áreas comunes o dentro de la propiedad privada.
   
   • Si el problema es de áreas comunes (por ejemplo, un tubo de agua roto en el techo o sistema de drenaje), la administración del conjunto debe asumir la responsabilidad, ya que es su deber mantener en buen estado las zonas comunes.
   • Si el problema ocurre dentro del inmueble (por ejemplo, una tubería rota en la cocina o el baño de la propiedad), generalmente, la responsabilidad recae en el propietario.
2. Acciones preventivas: Es importante que tanto la administración como los propietarios tomen medidas de mantenimiento para evitar este tipo de problemas. La administración debe realizar inspecciones periódicas en áreas comunes, mientras que los propietarios deben asegurarse de mantener en buen estado las instalaciones de su propiedad.
   
3. Negligencia o falta de mantenimiento: En casos en los que la administración o el propietario ignoren reparaciones previas o advertencias, el responsable del daño puede ser quien haya incurrido en negligencia.

¿Qué debo hacer y a quién acudir en caso de inundación en mi vivienda?

Si ocurre una inundación, tanto propietarios como administradores deben actuar de inmediato:

• Informar a la administración: El propietario afectado debe notificar a la administración del conjunto, especialmente si considera que la causa podría provenir de áreas comunes.
• Realizar un diagnóstico: Se recomienda contratar a un profesional para determinar el origen exacto de la inundación.
• Definir responsabilidades: Con base en el diagnóstico, la administración y el propietario pueden revisar la normativa y, si es necesario, buscar una solución conjunta o acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro.

/Foto: Getty Images

Derechos y deberes de los propietarios

La Ley 675 de 2001 establece que los propietarios tienen derecho a:

• Exigir el buen estado de las áreas comunes.
• Solicitar atención rápida en casos de emergencia.
• Recibir una compensación si los daños son causados por la falta de mantenimiento en zonas comunes.

En conclusión, la responsabilidad en estos casos va a depender principalmente del origen de la inundación y del mantenimiento preventivo.

Recomendaciones en caso de inundación de tu inmueble

1. Prioriza la seguridad

• Desconecta la electricidad en las áreas afectadas para evitar riesgos de cortocircuito o descargas eléctricas.
• Evacúa el área si el nivel de agua sigue aumentando y puede representar un peligro.

2. Informa a la administración o al propietario

• En un conjunto residencial o edificio, es crucial informar a la administración para que tomen medidas en las áreas comunes y coordinen la asistencia.
• Si el lugar es alquilado, notifica al propietario inmediatamente.

3. Toma fotos y videos

• Documenta los daños causados por la inundación. Esto será útil si necesitas hacer un reclamo de seguro o presentar evidencias a la administración.

4. Limpia y drena el agua acumulada

• Usa cubetas o una bomba de agua para eliminar el agua acumulada, evitando que los muebles y electrodomésticos sufran mayores daños.
• Si tienes alfombras, retíralas y sécalas para prevenir la formación de moho.

5. Ventila el área y revisa los daños

• Abre puertas y ventanas para ventilar y secar las superficies, y usa ventiladores o deshumidificadores si tienes acceso a ellos.
• Revisa techos, paredes y suelos para identificar cualquier daño estructural o inicio de humedad.

6. Contacta a tu aseguradora

• Si cuentas con un seguro de hogar que cubre daños por agua o inundaciones, comunícate para reportar el incidente y recibir instrucciones sobre el proceso de reclamación. Estos seguros usualmente suelen venir junto a algunos créditos hipotecarios. Consulta si es tu caso.

7. Prepara el espacio para futuras lluvias

• Identifica los puntos vulnerables de tu propiedad y considera mejorar el sistema de drenaje o sellar filtraciones. Instalar protecciones como barreras contra el agua o canaletas puede ayudar a prevenir futuras inundaciones.