En Colombia, el arrendamiento de un inmueble es una práctica habitual, en donde un propietario cede el uso temporal de su bien ,ya sea una vivienda, un local comercial u otro tipo de inmueble a un arrendatario, quien paga una cuota mensual y asume responsabilidades durante el periodo de alquiler.
Sin embargo, más allá de ese acuerdo tradicional, existe una alternativa menos visible pero jurídica, que el arrendatario de hecho termine convirtiéndose en propietario del inmueble.
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¿En qué condiciones es posible que el arrendatario se convierta en el dueño del inmueble?
El primer requisito fundamental es el tiempo, ya que el arrendatario debe ejercer la posesión del inmueble por al menos 10 años de manera pública, pacífica e ininterrumpida.
Además, debe demostrarse que el arrendatario está obrando como si fuera dueño, ignorando la figura del arrendador original, lo cual implica asumir responsabilidades típicas del dueño, como la conservación del inmueble, pago de servicios, impuestos, posibles mejoras o mantenimiento.
En paralelo, la normativa aplicable como la Ley 820 de 2003 y la Sentencia SC10189‑2016 de la Corte Constitucional protege los derechos del arrendador, de tal forma que este tipo de apropiación no es automática ni sencilla.
¿Cuál es el mecanismo para que el arrendatario se convierta en el dueño del inmueble?
- El arrendatario debe acreditar la posesión efectiva del inmueble durante el plazo señalado.
- Solicitar ante la autoridad judicial el reconocimiento de la llamada “prescripción extraordinaria del dominio”, mediante la cual, tras cumplir los requisitos, se le concede la propiedad.
- El proceso judicial convocará al arrendador original para que ejerza su derecho de defensa, de modo que se proteja el debido proceso.
- Una vez concedido el fallo, se realiza la inscripción correspondiente en el registro de instrumentos públicos, cambiando la titularidad del inmueble.
¿Cuáles son las implicaciones de que el arrendatario se convierta en dueño del inmueble?
Aunque la figura jurídica existe, no es común en la práctica debido a las barreras: el arrendatario debe asumir durante largos años que el inmueble sea suyo, sin reclamar derechos de arrendamiento común; además debe contar con pruebas documentales o testimoniales de su posesión y asumir todos los gastos relacionados.
De lo contrario, el arrendador puede demostrar que era el legítimo dueño y ejercer sus derechos.
La existencia de esta alternativa ofrece una ventana de oportunidad para quienes, en contextos de abandono del inmueble por parte del arrendador, han mantenido la posesión. Pero se requiere asesoría legal para recorrer ese camino correctamente.
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Sí, un arrendatario puede convertirse en propietario en Colombia, pero solo si cumple con un conjunto exigente de condiciones legales y temporales. No se trata solo de “llevar años pagando”, sino de demostrar ante la justicia que se actuó como dueño, que el arrendador quedó en situación de abandono o inactividad y que el proceso de prescripción se hace válido.
Para quien esté en esa situación, consultar con un asesor inmobiliario o abogado especializado es un paso clave antes de asumir que el arrendamiento abrirá automáticamente la puerta a la propiedad.
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