Estos son los requisitos que por ley deben cumplir los conjuntos residenciales

Vivir bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia es mucho más que compartir una edificación o un grupo de casas; es integrarse a un ecosistema legal donde la convivencia y la seguridad están blindadas por la ley.

En el país, la Ley 675 de 2001 es la piedra angular que define a los conjuntos residenciales como Unidades Inmobiliarias Cerradas, figuras arquitectónicas y funcionales que comparten elementos estructurales, zonas comunes y áreas de recreación.

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Sin embargo, existe una creencia errónea de que las obligaciones recaen únicamente en el bolsillo de los residentes; la realidad es que la ley exige compromisos estrictos a las copropiedades para garantizar la función social de la propiedad.

El primer artículo de esta normativa es claro: su fin primordial es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, protegiendo tanto los derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados como los derechos sobre el terreno y los bienes comunes.

Para quienes habitan estos espacios, conocer estas reglas no es solo una cuestión de cultura general, sino una herramienta fundamental para evitar conflictos y asegurar que su inversión y bienestar estén protegidos de acuerdo con los estándares legales colombianos.

Uno de los puntos críticos que suele generar roces entre la administración y los residentes es el mantenimiento de las áreas comunes.

Según el artículo 65 de la Ley 675 de 2001, los conjuntos tienen la obligación legal de disponer de vías de acceso vehicular y peatonal debidamente iluminadas y señalizadas.

No se trata de un lujo decorativo, sino de un requisito de seguridad que las administraciones deben asegurar para el uso óptimo de todos los habitantes.

A esta exigencia de infraestructura se suma un factor vital: la salubridad. La normativa colombiana estipula que las áreas de circulación interna, así como las zonas comunes, deben cumplir rigurosamente con normas de higiene, aseo y ventilación.

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Esto significa que la limpieza de pasillos, ascensores y zonas sociales no es opcional, sino un mandato para preservar la salud pública dentro del entorno residencial.

Por otro lado, la vida en comunidad requiere un equilibrio financiero. Los propietarios participan de forma proporcional en el pago de las denominadas expensas comunes.

Estos recursos están destinados específicamente a cubrir servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento preventivo y mejoras necesarias en la edificación o el conjunto.

Es importante recordar que el acceso a estos complejos está restringido por encerramientos y controles de ingreso, lo que justifica la inversión en seguridad privada contemplada en la ley.

¿Los conjuntos residenciales puede grabar dentro de las zonas comunes?

En la era digital, la protección de la información se ha vuelto un pilar dentro de los conjuntos residenciales. Bajo la Ley 1581 de 2012 (Habeas Data), las administraciones están obligadas a manejar con extrema cautela los datos personales de los residentes y las grabaciones de los sistemas de videovigilancia.

El respeto a la privacidad es un derecho inalienable que la administración debe proteger en cada procedimiento.

En cuanto a los inquilinos, la Ley 820 de 2003 regula las relaciones de arriendo, estableciendo que el arrendador debe entregar el inmueble en buen estado y facilitar el reglamento de propiedad horizontal al arrendatario.

Por su parte, el inquilino tiene el deber de cuidar el inmueble, pagar oportunamente y, sobre todo, acatar las normas de convivencia que rigen para todos los miembros de la comunidad, sin distinción de su calidad de propietario o arrendatario.

Finalmente, la convivencia pacífica se apoya en el respeto a los horarios y el control del ruido, aspectos que se rigen por el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

Cuando surgen disputas, la ley ofrece mecanismos como el Comité de Convivencia o procesos conciliatorios para resolver diferencias sobre cuotas o reglamentos internos, evitando que los problemas vecinales escalen a instancias judiciales innecesarias.