Adiós a los vecinos chismosos por ley de propiedad horizontal sobre elementos de seguridad

La búsqueda de tranquilidad en los hogares colombianos disparó la demanda de sistemas de videovigilancia sofisticados, una herramienta necesaria para la seguridad de residentes y bienes inmuebles en condominios y urbanizaciones.

Sin embargo, esta ola de seguridad electrónica está chocando frontalmente con la estricta normativa de protección de datos del país, la Ley 1581 de 2012.

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La falta de conocimiento y el aplazamiento en la aplicación de los requisitos legales han llevado a la Superintendencia de Industria y Comercio (Superindustria) a imponer sanciones económicas severas, confirmando que la seguridad y la responsabilidad legal son inseparables.

La tecnología de vigilancia, que hoy ofrece ventajas como la identificación de usuarios, acceso restringido a zonas específicas, alertas en tiempo real y respaldo documentado con imágenes de alta definición y visión nocturna, es fundamental para incrementar significativamente la seguridad y la tranquilidad en la copropiedad.

Estos sistemas no solo sirven como un disuasivo para intrusos y ladrones, sino que también permiten la optimización de los costos de seguridad al potenciar la acción del personal humano a través de medios tecnológicos.

Sin embargo, el solo hecho de instalar cámaras no garantiza la seguridad si se ignoran las obligaciones legales.

Cuando un conjunto residencial decide implementar un sistema de videovigilancia (que puede incluir monitoreo de alarmas, control de acceso y detección de incendios), debe considerar dos pilares normativos fundamentales: el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001) y la Ley de Habeas Data (Ley 1581 de 2012).

Un error común y costoso es la intervención unilateral. Ningún residente puede instalar cámaras por su cuenta en áreas comunes como pasillos, accesos, escaleras o parqueaderos.

La Ley 675 de 2001 estipula que cualquier modificación o intervención en estas zonas debe contar con la aprobación previa de la asamblea de copropietarios y ajustarse al reglamento interno del conjunto.

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¿Pueden poner cámaras de seguridad en espacios comunes de conjuntos resideciales?

Una vez instalados, los sistemas de videovigilancia captan imágenes que, ante la ley, se consideran datos personales, obligando a las copropiedades a un manejo responsable y transparente. La administración o junta de propietarios no puede darse el lujo de pensar que "nadie se quejará porque es por seguridad". Es crucial implementar requisitos de ley a la par de la puesta en funcionamiento del sistema de seguridad.

Entre las obligaciones esenciales se encuentra la elaboración de una Política de Tratamiento y Protección de Datos Personales que especifique el objetivo y el uso exacto de la información recolectada.

Es imperativo obtener el consentimiento verbal, escrito o mediante conducta del titular, y conservar evidencia de esta autorización.

Además, se debe elaborar e instalar avisos visibles en todos los lugares monitoreados, como ascensores, garajes y zonas deportivas, informando claramente que las personas están siendo vigiladas y grabadas, y con qué fines se tratará esa información.

El incumplimiento técnico también genera riesgos legales. Las cámaras deben ser instaladas de forma visible, pues el uso de "cámaras espía" es contrario a la ley que exige que las personas sean informadas de que están siendo grabadas.

La instalación debe respetar los principios de privacidad, evitando capturar áreas privadas como el interior de las viviendas o zonas como baños y vestieres. Si las cámaras enfocan la vía pública, deben limitar la grabación a las áreas más próximas a los puntos de acceso del conjunto, manteniendo la proporcionalidad con su finalidad legítima.

Para evitar estas sanciones y garantizar una seguridad integral y legal, la administración y la junta de propietarios deben asegurar que solo personal debidamente acreditado tenga acceso a las grabaciones, capacitar al personal responsable del tratamiento de datos, y asegurarse de que terceros (como las empresas de monitoreo) también cumplan con la ley de Habeas Data.

Es esencial contar con la asesoría de expertos calificados tanto en seguridad electrónica como en el área legal, lo que ayudará a comprender la aplicación de la ley en el reglamento de la copropiedad y a garantizar un trabajo profesional y garantizado.