¡Atención propietarios! Ley ordena indemnización inmediata a arrendatarios por este motivo

En un país donde una parte significativa de la población reside bajo la modalidad de alquiler —ya sea por movilidad laboral, independencia o barreras para la adquisición de vivienda propia—, el desconocimiento de la normativa vigente puede resultar costoso.

La Ley 820 de 2003 se erige como la hoja de ruta definitiva en Colombia para equilibrar los derechos de los propietarios con el derecho constitucional de los ciudadanos a un hogar digno.

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Sin embargo, existe un apartado que suele tomar por sorpresa a los arrendadores: la obligación de indemnizar al inquilino en circunstancias específicas.

Contrario a lo que muchos creen, ser el dueño del inmueble no otorga el poder de desalojar a un habitante sin un sustento legal sólido o sin cumplir con compensaciones económicas.

La ley es clara al señalar que, si un propietario desea recuperar su predio antes de la finalización del contrato (que usualmente se pacta a 12 meses), debe seguir un protocolo estricto que incluye notificaciones y, en muchos casos, pagos directos al arrendatario.

¿Por qué el propietario tendría que pagarle al arrendador?

El punto de mayor fricción ocurre cuando el arrendador solicita la entrega del inmueble de manera anticipada. Según la normativa, este debe notificar al inquilino con al menos tres meses de antelación.

No obstante, la simple notificación no siempre es suficiente. Existen tres causas justificadas para pedir la vivienda: que el dueño la necesite para su propia residencia, que deba realizar reparaciones estructurales o que el inmueble haya sido vendido.

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Para garantizar la veracidad de estas causas, la ley exige que el propietario constituya una garantía económica (como un depósito bancario o una póliza) equivalente a seis meses de arriendo a favor del inquilino, la cual queda retenida hasta que se verifique el cumplimiento de la razón alegada.

Sin embargo, el escenario de "indemnización inmediata" se activa cuando el propietario necesita el predio sin esperar el vencimiento natural del contrato y opta por pagar la cláusula de incumplimiento.

En este caso, el dueño debe pagarle al inquilino el valor de tres meses de arriendo para que este desocupe en la fecha solicitada.

Este pago funciona como un resarcimiento por la interrupción imprevista del contrato y los gastos de mudanza que debe asumir el arrendatario de forma apresurada.

¿Los depósitos de dinero a la hora de arrendar son legales?

Es fundamental entender que la relación contractual no solo se rompe por dinero, sino que también se mantiene bajo reglas de mantenimiento claras. La Ley 820 prohíbe taxativamente que los propietarios exijan depósitos de dinero adicionales para cubrir posibles daños o incumplimientos futuros.

En cuanto al mantenimiento cotidiano, las llamadas reparaciones locativas —aquellas destinadas a mantener la higiene y estética sin alterar la estructura— suelen ser responsabilidad del inquilino.

Por ejemplo, el Ministerio de Justicia ha aclarado que la pintura del inmueble generalmente corresponde a quien lo habita, dado que el desgaste es producto del uso diario.

No obstante, existe un giro importante: si el deterioro de la vivienda se debe a fuerza mayor, mala calidad de los materiales o hechos fortuitos que no se pudieron prever, la obligación económica del arreglo recae enteramente sobre el propietario.

Esto refuerza la idea de que, si bien el inquilino paga por el uso, el dueño debe garantizar la idoneidad estructural de la vivienda.