Escrituras no bastan para demostrar ser dueño de una casa en Colombia: esto exige la ley

En Colombia, tener las escrituras públicas de una vivienda no es suficiente para demostrar que una persona es dueña legal del inmueble. Aunque este documento formaliza la compraventa ante notaría y detalla el traspaso del bien entre el vendedor y el comprador, la ley exige un trámite adicional que valida jurídicamente la propiedad ante terceros y ante el Estado.

La escritura pública es el título que acredita que se llevó a cabo un negocio jurídico de compraventa, hipoteca o permuta de un inmueble.

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Sin embargo, solo cuando ese documento se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) el comprador comienza a figurar como propietario en el certificado de libertad y tradición.

¿Qué se exige para que la propiedad de una vivienda sea legal en Colombia?

1. Escritura pública ante notario: comprador y vendedor firman el contrato de compraventa y el notario da fe del acto.
2. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP): este trámite es el que convierte la escritura en título válido de propiedad ante terceros y ante las autoridades.

Si el comprador no realiza el registro después de haber firmado la escritura, el inmueble seguirá legalmente registrado a nombre del vendedor, lo que significa que no tendrá derechos plenos sobre el bien, aunque tenga el documento físico en su poder.

Documentos necesarios para registrar una propiedad en Colombia

Para que la inscripción de una vivienda sea válida ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), los propietarios deben presentar varios documentos clave que garantizan la correcta acreditación de la propiedad. Entre los más importantes se encuentran:

• Copia de la escritura pública: documento que formaliza la compraventa o transferencia del inmueble.
• Certificado de libertad y tradición reciente: prueba actualizada del historial legal del inmueble.
• Documentos del régimen de propiedad horizontal, si la vivienda hace parte de un conjunto o edificio con copropiedad.
• Actas y certificaciones de administración o representación legal, en caso de que la propiedad esté bajo copropiedad o administración conjunta.
• Identificación del propietario (cédula de ciudadanía o documento legal equivalente).
• Otros documentos complementarios, según el caso específico, que pueden incluir autorizaciones judiciales o permisos especiales para ciertos inmuebles.

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¿Por qué es importante registrar la escritura?

Registrar la escritura no solo protege al comprador frente a posibles disputas legales, sino que también es indispensable para:

• Poder vender o hipotecar la vivienda.
• Evitar que la propiedad figure a nombre de alguien distinto.
• Obtener seguridad jurídica completa sobre el inmueble.

La inscripción en la ORIP brinda certeza ante terceros y ante entidades estatales sobre quién es el verdadero propietario.

Riesgos de no registrar la escritura de una vivienda en Colombia

No realizar el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) implica graves consecuencias legales y operativas para los propietarios.

Aunque se tenga la escritura pública, el inmueble no quedará formalmente a nombre del comprador, lo que puede generar problemas importantes en diferentes situaciones:

• Propiedad legal a nombre del vendedor: el certificado de libertad y tradición seguirá mostrando al vendedor como dueño, lo que impide ejercer plenamente los derechos sobre la vivienda.
• Conflictos con terceros: terceros podrían desconocer al comprador como propietario y podrían surgir disputas en caso de venta, alquiler o conflicto familiar.
• Problemas en procesos de herencia: si no se acredita legalmente la propiedad, los herederos podrían enfrentar dificultades para reclamar derechos sobre el inmueble.
• Imposibilidad de vender o hipotecar la vivienda: entidades financieras y compradores exigen la inscripción oficial para validar la propiedad, por lo que no registrar la escritura puede bloquear transacciones futuras.
• Dificultades para trámites legales y administrativos: permisos de construcción, servicios públicos o certificaciones oficiales podrían verse afectados si no hay constancia del registro.

Por estas razones, expertos en bienes raíces y notarios recomiendan realizar el registro inmediatamente después de firmar la escritura, asegurando así la seguridad jurídica y evitando inconvenientes legales o económicos en el futuro.