Residentes del primer piso en conjunto residencial se quitan absurdo cobro en administración

La administración de un conjunto residencial en Colombia tiene la potestad de cobrar una cuota mensual destinada al mantenimiento, la reposición y la reparación de las zonas comunes.

En principio, todos los copropietarios están obligados a efectuar dicho pago, puesto que deben contribuir a las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la seguridad y conservación de los bienes.

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Dentro de esta categoría se incluyen elementos esenciales como parqueaderos, salones de eventos, piscinas, jardines y, notablemente, los ascensores.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001) introduce un mecanismo de alivio que permite a ciertos residentes tener una cuota menor e incluso salvarse de algunos pagos.

El reglamento de la copropiedad debe señalar todos los componentes del bien común y determinar, conforme a las reglas de la normativa, el "grado de aporte" que cada dueño debe contribuir a las expensas.

Esto se basa en la premisa de que la ubicación de cada inquilino influye en el uso de los servicios comunes.

¿Quién puede dejar de pagar el mantenimiento del ascensor?

La ley es precisa al señalar que, aunque los ascensores son considerados una expensa común necesaria, hay residentes que legalmente no deben cumplir con la cuota destinada a su mantenimiento.

De acuerdo con el parágrafo 3 del artículo 29 de la Ley:

• Los propietarios de bienes particulares ubicados en el primer piso (plantas bajas) de edificios residenciales o de oficinas están exentos de contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de los ascensores.
• Esta exención aplica siempre y cuando el residente no utilice el servicio de ascensor en absoluto para movilizarse a zonas como su depósito, su parqueadero, u otros bienes comunes de uso y goce general.

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Esto significa que, si el acceso a las zonas privadas o a los bienes comunes de la planta baja no depende del elevador, el residente puede destinar esos fondos a otras obligaciones personales o comunitarias.

Este derecho representa un ahorro considerable, dado que el mantenimiento y la revisión constante de los elevadores generan cuantiosos costos.

Dichas tareas incluyen verificaciones técnicas y de calidad como el cambio de aceite, la verificación de amortiguadores hidráulicos, la limpieza del foso y la verificación de baterías.

Este principio de pago por uso también aplica a otros elementos de infraestructura. En el caso de que servicios como las escaleras necesiten mantenimiento, el propietario que no las utiliza está en su derecho de exigir una revisión de su cuota ante la asamblea administrativa.

La asamblea es la encargada de establecer el valor de la mensualidad conforme al mantenimiento requerido por la infraestructura y las necesidades generales.

Es fundamental que las propiedades horizontales identifiquen claramente si los ingresos se generan por el cobro de expensas comunes necesarias (como el mantenimiento antes descrito) o si provienen del alquiler de zonas comunes a terceros (como salones comunales, piscinas o parqueaderos con fines comerciales).

Solo en el segundo caso, cuando existe una explotación económica de las zonas comunes, la transacción constituye la prestación de un servicio gravado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA), de acuerdo con lo aclarado por la DIAN.

Si el uso de las zonas comunes está incluido dentro de la cuota de administración sin un cobro específico por alquiler, la obligación del IVA no se genera.